Dispositifs Pinel / Pinel+

Conçu initialement pour favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf, plusieurs conditions devaient être remplies pour pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Pinel.

• Le bien immobilier neuf mis en location devait respecter les plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel qui encadrait également les conditions de ressources des locataires, variables selon la zone géographique.
• Il s’appliquait aux logements situés en zone A, A bis et B1. A noter : un nouveau découpage géographique était entré en vigueur le 1er octobre 2014, plaçant Lyon et Villeurbanne en zone A. Plus de 800 communes ont également bénéficié d’un reclassement au 5 juillet 2024 (plus d’informations ici).
• La location était autorisée aux ascendants et aux descendants, à condition qu’ils ne soient pas membres du foyer fiscal de l’acquéreur.
• Le dispositif Pinel autorisait deux acquisitions par an. Le montant de l’assiette ouvrant droit à défiscalisation était plafonné à 300 000 €. Si le prix de revient de l’acquisition au m² habitable excèdait 5 500 €, la déduction était calculée dans la limite de ce plafond.

Le dispositif Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts qui variait selon la durée d’engagement de location du bien immobilier.

A compter du 1^er janvier 2023* (date butoir de signature de l’acte authentique chez le notaire), ce montant était de :

• 10,5 % pour une durée de location de 6 ans
• 15 % pour une durée de location de 9 ans
• 17,5 % pour une durée de location de 12 ans

En 2024* (date butoir de signature de l’acte authentique chez le notaire), il était de :

• 9 % pour une durée de location de 6 ans
• 12 % pour une durée de location de 9 ans
• 14 % pour une durée de location de 12 ans

Depuis 2023, des critères de qualité d’usage et de performance énergétique étaient également pris en compte (dispositif « Pinel + »).

Les plafonds de loyer étaient fixés par décret et révisés tous les ans. Ils pouvaient être modulés par des arrêtés préfectoraux. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré utile, charges non comprises, étaient les suivants :

Pour Lyon et Villeurbanne, le montant du plafond de loyer était fixé à 12,47 €/m² utile.

Ces plafonds variaient en fonction de la surface du logement. On utilisait pour cela un coefficient qui permettait de calculer le plafond de loyer, en fonction de la surface du logement. Ce coefficient était calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le coefficient ne pouvait pas dépasser 1,2.

Plafonds de loyer pour un bien situé à Lyon ou Villeurbanne (zone A) :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer était plafonné à 12,47€ x 0,913 x 89 = 1013 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer était plafonné à 12,47€ x 1,2 x 27 = 404 €.

Plafonds de loyer pour un bien situé en zone B1 :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer était plafonné à 10,93 x 0,913 x 89 = 888 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer était plafonné à 10,93 x 1,2 x 27 = 354 €.

* La surface utile est égale à la surface habitable + 50% des annexes. La surface représentée par les 50% des annexes ne peut excéder 8m². Les garages ou parkings ne sont pas retenus dans les annexes.

Nos chargés de clientèle sont à-même de vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier. Prenons rendez-vous ici.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l’immobilier comporte des risques.

L’équilibre économique de votre opération dépend :

1 – du marché locatif : vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire (ou pas de locataire au niveau de loyer escompté) ou si votre locataire est en impayé.

2 – des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location : vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).

3 – de la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Cet avantage fiscal du dispositif Pinel pouvait être remis en cause si vous ne respectiez pas :

1. Les conditions d’éligibilité du bien acquis

• exigences en termes de performance énergétique (RT 2012, BBC Rénovation 2009 ou HPE Rénovation 2009).
• exigences en termes de localisation (communes éligibles)

2. Les conditions de votre engagement de location

Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement devait :

• être loué nu (non meublé),
• de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois,
• être destiné à la résidence principale du locataire,
• être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources,
• être loué dans le respect de plafonds de loyers,
• être loué à un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du bailleur.

La réduction d’impôts pouvait également être remise en cause si vous occupiez ou si vous vendiez le bien pendant votre période d’engagement de location.
Enfin, la réduction d’impôts entrait dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an/foyer fiscal).
A compter de 2023, des critères de qualité d’usage et de performance énergétique étaient également pris en compte (dispositif « Pinel + »).

Plus d’informations :

• sur le dispositif Pinel 
• sur les plafonds des loyers et les plafonds de ressources des locataires

Conditions principales :

• Le bien immobilier neuf mis en location devait respecter les plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel qui encadrait également les conditions de ressources des locataires, variables selon la zone géographique.
• Il s’appliquait aux logements situés en zone A, A bis et B1 (Lyon et Villeurbanne appartenant à la zone A). Le 5 juillet 2024, plus de 800 communes ont bénéficié d’un reclassement suite à l’entrée en vigueur d’un nouveau découpage géographique (plus d’informations ici).
• La location était autorisée aux ascendants et aux descendants, à condition qu’ils ne soient pas membres du foyer fiscal de l’acquéreur.
• Le dispositif Pinel+ autorisait deux acquisitions par an. Le montant de l’assiette ouvrant droit à défiscalisation était plafonné à 300 000 €. Si le prix de revient de l’acquisition au m² habitable excèdait 5 500 €, la déduction était calculée dans la limite de ce plafond.

En complément, le logement devait également répondre à des critères d’usages spécifiques :

• Le logement devait respecter une surface habitable minimale : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5
• Il devait bénéficier d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative respectant une surface minimale : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5
• Pour les appartements de 3 pièces et plus, le logement devait être bi-orienté.

S’agissant des critères environnementaux, l’exigence a été progressivement renforcée sur 2023-2024:

• les logements neufs acquis en 2023 devaient présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020 
• les logements neufs acquis en 2024 devaient respecter le critère précédent et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) 
• pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique a été prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire avait été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux étaient fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE devait être atteinte.

Le dispositif Pinel + permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts qui variait selon la durée d’engagement de location. A compter du 1^er janvier 2023 * ce montant était de :

• 12 % pour une durée de location de 6 ans
• 18 % pour une durée de location de 9 ans
• 21 % pour une durée de location de 12 ans

Les plafonds de loyer des logements bénéficiant du dispositif Pinel + étaient identiques à ceux liés au dispositif Pinel « classique ». Ils étaient fixés par décret et révisés tous les ans. Ils pouvaient être modulés par des arrêtés préfectoraux. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré utile, charges non comprises, étaient les suivants :

Pour Lyon et Villeurbanne, le montant du plafond de loyer était fixé à 12,47 €/m² utile.

Ces plafonds variaient en fonction de la surface du logement. On utilisait pour cela un coefficient qui permettait de calculer le plafond de loyer, en fonction de la surface du logement. Ce coefficient était calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le coefficient ne pouvait pas dépasser 1,2.

Plafonds de loyer pour un bien situé à Lyon ou Villeurbanne (zone A) :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer était plafonné à 12,47€ x 0,913 x 89 = 1013 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer était plafonné à 12,47€ x 1,2 x 27 = 404 €.

Plafonds de loyer pour un bien situé en zone B1 :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer était plafonné à 10,93 x 0,913 x 89 = 888 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient était le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer était plafonné à 10,93 x 1,2 x 27 = 354 €.

* La surface utile est égale à la surface habitable + 50% des annexes. La surface représentée par les 50% des annexes ne peut excéder 8m². Les garages ou parkings ne sont pas retenus dans les annexes.

Nos chargés de clientèle sont à-même de vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier. Prenons rendez-vous.

* Plafonds de ressources applicables pour les baux conclus en 2023.

** personne(s) à charge.

Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l’immobilier comporte des risques.

L’équilibre économique de votre opération dépend :

1 – du marché locatif : vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire (ou pas de locataire au niveau de loyer escompté) ou si votre locataire est en impayé.

2 – des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location : vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).

3 – de la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus‐value éventuelle peut être imposable.

L’avantage fiscal du dispositif Pinel+ pouvait être remis en cause si vous ne respectiez pas :

1. les conditions d’éligibilité du bien acquis

Respectant notamment des critères de qualité d’usage et de performance énergétique

2.  les conditions de votre engagement de location
   Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement devait :
   • être loué nu (non meublé),
   • de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois,
   • être destiné à la résidence principale du locataire,
   • être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources,
   • être loué dans le respect de plafonds de loyers,
   • être loué à un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du bailleur.

La réduction d’impôts pouvait également être remise en cause si vous occupiez ou si vous vendiez le bien pendant votre période d’engagement de location.

Enfin, la réduction d’impôts entrait dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an/foyer fiscal).

Pour obtenir des renseignements précis sur ce dispositif, adressez‐vous à votre service des impôts ou à l’ADIL de votre département.

Plus d’informations :

• sur le dispositif Pinel+ 
• sur les plafonds des loyers et les plafonds de ressources des locataires