FAQ
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Un logement neuf est un bien dont la construction a été achevée depuis moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité. Ce statut est conditionné par le fait qu’il n’a pas subi de première mutation enregistrée auprès d’un notaire durant cette période. Cette appellation est couramment utilisée pour les logements commercialisés en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
Promoteur et constructeur ont tous deux pour objectif final de livrer un logement neuf à leur acquéreur. Le premier intervient dans le cas d’une construction d’un ensemble immobilier (plusieurs appartements ou maisons proposées en copropriété) alors que le constructeur est plutôt sollicité dans le cas de la construction d’une maison individuelle.
La différence majeure réside dans le fait que dans le cas d’un projet porté par un promoteur, ce dernier est l’interlocuteur principal de l’acquéreur. En tant que maître d’ouvrage, il a pour mission d’identifier et de piloter les différents intervenants impliqués dans la construction d’un programme immobilier neuf (architecte, bureaux d’étude, entreprises des différents corps d’état, …). Il se charge de trouver et d’acquérir le terrain, de concevoir un projet responsable, de le commercialiser et de superviser sa construction jusqu’à la livraison du bien à l’acquéreur. L’achat d’un bien immobilier via un promoteur est donc une opération « clé en mains ». Quelques travaux de finition restent à la charge de l’acquéreur après la livraison comme la cuisine par exemple.
Le constructeur sera quant à lui l’un des interlocuteurs de l’acquéreur et ne prendra en charge que la construction du bien immobilier. L’acquéreur se charge de l’achat du terrain et il est parfois libre de choisir lui-même quelques intervenants du projet.
La première étape consiste à identifier le ou les bien(s) immobilier(s) neuf(s) qui correspondront à votre recherche. Pour ce faire, différents critères sont à prendre en compte comme l’adresse du programme, son environnement, la taille de la copropriété ou encore le délai prévisionnel de livraison. Ensuite, étudiez les plans des biens qui vous sont proposés en accord avec votre situation financière. Orientation, organisation des espaces, prestations proposées, qualité des matériaux utilisés … autant d’éléments qui vous mèneront à un ou plusieurs logements qui pourraient satisfaire vos besoins.
Vous vous questionnez ensuite sur le choix du promoteur immobilier, question incontournable puisqu’il sera votre interlocuteur durant toute la durée de construction du bien.
Dans un premier lieu, vous pouvez consulter le site internet du promoteur et prendre connaissance de son histoire et de ses réalisations passées : la structure est-elle implantée depuis plusieurs années dans le secteur que vous envisagez ? Ses réalisations sont-elles nombreuses, démontrant une certaine expérience ?
Les avis de clients peuvent également être une source d’information, notamment via le site immodvisor.com qui s’assure que chaque avis est déposé par un client réel de l’entreprise, évitant ainsi les faux avis qui pourraient être rédigés par des personnes n’ayant pas réellement expérimenté la relation commerciale du promoteur concerné.
La taille de l’entreprise et son rayonnement régional ou national peut également vous orienter. Par exemple, une structure à taille humaine privilégiera probablement une proximité plus importante avec ses acquéreurs.
Enfin, fiez-vous à la qualité des échanges avec les chargés de clientèle qui vous auront présenté les biens immobiliers disponibles. Un interlocuteur à l’écoute ayant à cœur de vous accompagner dans la définition de votre besoin dépendra probablement d’une structure impliquée dans le suivi des opérations et dont les équipes répondront présentes à chacune des étapes de votre projet immobilier.
Après avoir identifié le programme et le bien qui correspondent à votre projet immobilier, vous signez avec le promoteur un contrat de réservation qui s’accompagne d’un dépôt de garantie dont le montant varie en général entre 2 et 5% du prix de votre acquisition. Cela s’accompagne d’un délai légal de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat sans justification si contrepartie financière (votre dépôt de garantie vous sera alors restitué entièrement). Vous devez alors contacter votre banque pour réaliser le plan de financement de votre achat.
Vient ensuite la signature de l’acte authentique (acte de vente définitif) qui est réalisé devant le notaire et reprend les termes du contrat de réservation. A cette étape, le financement de votre projet doit être finalisé et vous transmettez votre offre de prêt validé au promoteur.
Vous êtes ensuite contacté pour réaliser les choix permettant la personnalisation de votre bien : des échantillons des différentes références de carrelage, parquet, faïence, etc vous sont alors présentés.
Lors de l’achèvement des cloisons dans votre bien, vous êtes convié sur le chantier pour réaliser une première visite ! Puis quelques mois avant la livraison finale de la résidence, une nouvelle visite vous permet de vérifier la conformité aux plans.
Enfin, les clés de votre acquisition vous sont remises à l’occasion de la livraison : vous êtes officiellement propriétaire de votre bien !
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat établi dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction. L’acte de vente est signé chez le notaire au travers duquel le vendeur (le promoteur) s’engage à livrer le bien dès que les travaux sont achevés et l’acquéreur réalise des versements réguliers en fonction de l’avancée du chantier selon un échéancier de paiement établi au préalable. Il devient propriétaire au fur et à mesure de la construction et acquière 100% de la propriété lors de la remise des clés du logement et du paiement du solde du prix de vente.
Cela diffère d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Dans ce cas, l’acquéreur contractualise avec un constructeur l’achat de la maison uniquement. L’achat du terrain ne rentre pas dans le CCMI.
L’achat d’un bien immobilier neuf au travers d’une VEFA présente de nombreux avantages notamment de pouvoir bénéficier de frais de notaire réduits par rapport à l’acquisition d’un logement ancien (2% au lieu de 7 à 8 %). Par ailleurs, l’acquéreur peut bénéficier d’avantages financiers tels que des aides au financement en cas d’achat en résidence principale (Prêt à Taux Zéro par exemple) ou des dispositifs de défiscalisation si le bien est mis en location (dispositif Pinel ou Pinel + par exemple).
Acquérir un appartement neuf au travers est l’opportunité de bénéficier de nombreux avantages. Des garanties spécifiques à ce type d’acquisition vous protègent en cas de dysfonctionnement ou de malfaçons : Garantie Financière d’Achèvement, Garantie de Parfait Achèvement, Garantie Biennale et Garantie Décennale. Vous bénéficiez également de frais de notaire réduits : ils s’élèvent en moyenne à 2 ou 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien.
Par ailleurs, les appartements neufs répondent aux dernières normes environnementales ce qui vous assure de bénéficier d’espaces confortables, bien isolés et économes en énergie : des qualités induisant notamment des réductions de consommation d’énergie et donc des dépenses moindres. Découvrez ici les avantages qualitatifs d’un logement neuf. C’est aussi l’assurance d’acquérir un bien ne nécessitant pas de travaux de rénovation à contrario d’un achat dans l’immobilier ancien.
Enfin, que vous ayez le projet d’habiter dans le bien ou de le proposer à la location, des aides au financement peuvent être disponibles et différents dispositifs fiscaux (intégrer lien vers page Investir dans le neuf) pourraient être utilisés pour réduire le montant de vos impôts par exemple.
Découvrez tous les avantages d’une acquisition dans l’immobilier neuf sur notre page dédiée « Les avantages du neuf ».
En amont de l’acquisition d’un appartement neuf, plusieurs critères sont à étudier et à confronter à vos besoins et à votre situation. A contrario d’un bien appartenant au parc immobilier ancien, un appartement neuf n’est pas disponible immédiatement. L’étude du plan de l’appartement nécessite une capacité de projection afin de juger si le bien correspond à vos attentes. La livraison intervenant en moyenne dans les 2 ou 3 années suivant la signature de l’acte authentique chez le notaire (en fonction de l’avancée du chantier lors de la réservation), il est nécessaire d’anticiper ce délai dans votre projet d’emménagement ou de mise en location du bien.
Des appels de fonds vous sont demandés à intervalles réguliers tout au long de la construction de la résidence, votre plan de financement doit donc être prévu en conséquence avec votre banque. Par ailleurs, l’offre disponible sur le marché de l’immobilier neuf est souvent plus limitée que celle en immobilier ancien. Dans certains secteurs, les programmes immobiliers sont rares notamment du fait de la rareté de terrains disponibles ce qui peut nécessiter de s’engager rapidement si vous souhaitez bénéficier du meilleur choix d’appartement.
Découvrez l’ensemble de nos programmes immobiliers neufs disponibles ainsi que nos appartements neufs en livraison immédiate.
Pour choisir le programme immobilier neuf qui correspondra le mieux à vos attentes, plusieurs critères sont à prendre en compte comme l’adresse de la résidence (le secteur vous convient-il ?), son environnement (les commerces et transports se trouvent-ils à proximité ?) ou encore la taille de la copropriété. En parallèle, renseignez-vous sur la date de livraison prévisionnelle du programme immobilier pour vous assurer qu’elle correspond avec vos projets d’emménagement ou de mise en location.
Ensuite, étudiez les plans des biens proposés (l’organisation et la taille des pièces vous permettra-t-elle d’aménagement aisément l’appartement ? Des espaces extérieurs – terrasse ou jardin, balcon ou loggia insérer lien vers pages attribut- sont-ils confortables ?) ainsi que les prestations et possibilité de personnalisation qui pourraient être envisagées. Enfin, l’achat d’un bien dans un programme immobilier neuf peut être une opération de plusieurs années entre la signature du contrat de réservation et la livraison finale de la résidence. N’hésitez pas à questionner votre interlocuteur sur l’accompagnement mis en place tout au long de votre projet !
La première étape est d’identifier le bien qui correspond à votre recherche en définissant au préalable vos besoins et contraintes. Préférez-vous acheter un appartement ou une maison ? Quelle serait sa superficie idéale et quel secteur privilégiez-vous ? La présence d’un vaste extérieur est-elle un critère indispensable ? Avez-vous besoin d’un stationnement en complément ? Envisagez-vous d’habiter le bien (immédiatement ou à plus long terme) ou souhaitez-vous le mettre en location ? A quelle échéance souhaitez-vous disposer du bien ? De quelle enveloppe budgétaire disposez-vous ?
Autant de questions qu’il est impératif de se poser pour cadrer votre projet immobilier. Celui-ci pourra être affiné avec l’aide de nos chargés de clientèle qui seront en mesure de vous orienter dans votre réflexion et de vous présenter l’offre de programmes immobiliers neufs que nous pourrions vous proposer.
Une fois la résidence neuve identifiée, généralement, plusieurs plans d’appartement (ou maison) vous seront proposés, en fonction de votre recherche. Prenez le temps de les étudier afin de sélectionner celui qui correspondra le mieux à vos besoins.
- La signature du contrat de réservation : vous allez réaliser une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Une fois votre choix effectué, la réservation du bien passe par la signature d’un contrat de réservation qui se déroule lors d’un rendez-vous avec le chargé de clientèle qui vous accompagne (ou à distance). Il s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie dont le montant se situe entre 2 et 5% du montant de votre acquisition. Vous disposez alors d’un délai légal de rétraction de 10 jours durant lequel vous pouvez annuler la réservation sans avoir à produire de justificatif et sans contrepartie financière.
- Le financement de votre projet : c’est alors le moment de définir le financement de votre projet immobilier aux côtés de l’établissement bancaire de votre choix. En effet votre financement doit être validé par votre banque lors de la signature de l’acte authentique qui confirme votre réservation.
- La signature de l’acte authentique de vente : celle-ci est réalisée chez le notaire. Ce contrat de vente définitif reprend les termes du contrat de réservation et s’accompagne de l’offre de prêt validé de votre établissement bancaire. Le promoteur vous précise également le calendrier prévisionnel des appels de fonds puisque des versements réguliers seront à réaliser au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
- Les appels de fonds : tout au long du déroulé du chantier et selon l’avancement des travaux, des appels de fonds vous sont demandés. Ils sont déclenchés lors de la réalisation des grandes étapes du chantier et le solde est à verser lors de la remise des clés.
- Le choix des prestations : acheter un bien immobilier neuf est souvent l’opportunité de le personnaliser. En fonction du stade d’avancement des travaux, il vous est offert la possibilité de choisir un certain nombre de prestations comme le carrelage, la faïence, le meuble-vasque dans la salle de bain, etc. A cette occasion, vous êtes invités à découvrir des échantillons de choix proposés dans notre espace client situé à Lyon (ou dans le showroom de nos partenaires selon l’emplacement du programme). Ces choix sont transmis au maître d’œuvre d’exécution en charge de la réalisation du chantier de façon à ce qu’ils soient intégrés au bien que vous avez acheté.
- 1ère visite sur le chantier : lors de l’achèvement des cloisons, vous êtes conviés à venir sur le chantier pour découvrir votre futur appartement ! Nous vous conseillons de venir accompagnés des artisans que vous souhaitez faire intervenir après la livraison de votre logement (cuisiniste par exemple), afin de prendre les mesures qui leur sont utiles notamment.
- La pré-livraison : quelques semaines avant la remise des clés, une visite de pré-livraison est organisée. C’est l’occasion de vérifier la bonne réalisation des travaux. Un état listant l’ensemble des réserves qui ont été constatées durant la visite est signé entre les deux parties. La majorité (voir la totalité) de ces réserves devront être levées avant la livraison.
- La livraison : ça y est, le moment tant attendu arrive, vous recevez les clés de votre logement à l’occasion d’une dernière visite réalisée avec le promoteur. Vous pouvez ainsi vérifier que l’ensemble des réserves notées lors de la pré-livraison ont été levées. Si ce n’est pas le cas, elles doivent être notifiées dans le procès-verbal de livraison afin que les entreprises concernées interviennent. La livraison est l’élément déclencheur des différentes garanties dont vous bénéficiez automatiquement lors de l’achat d’un bien immobilier neuf.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, des frais et taxes sont à régler à différentes échéances. Ces éléments sont à prendre en compte dans la mise en place de votre plan de financement avec votre banque.
A la réservation de votre appartement (signature du contrat de réservation), un dépôt de garantie dont le montant varie entre 2 et 5% vous est demandé. Un nouveau versement vous est demandé au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire, puis s’ensuivent plusieurs appels de fonds envoyés à échéance régulière en fonction de l’avancée du chantier, selon un planning prévisionnel qui vous est fourni préalablement. En complément, des frais de notaire s’appliquent à tout achat immobilier. Il se constituent de la taxe de publicité foncière (TPF), des émoluments (rémunération du notaire réglementée par l’Etat) et de frais de dossier relatifs aux sommes que le notaire doit payer pour élaborer le dossier d’achat du bien immobilier.
Il n’y en a pas ! Le « F » (pour Fonction) correspond à l’ancienne classification des logements qui a été remplacé par le « T » (pour Type). Un T3 (ou F3) est un bien immobilier constitué de 3 pièces principales : le salon et 2 chambres (pièces à vivre).
Un appartement 4 pièces (ou de type T4) est un bien qui se constitue de 4 pièces principales : le salon et 3 chambres, qui sont les pièces dites « à vivre ». La cuisine, salle de bain et WC ne sont donc pas comptabilisés dans cette dénomination. La surface moyenne d’un appartement 4 pièces se situe entre 80 et 100 m² et est un bien principalement recherché par les familles.
Le balcon comme la loggia sont des espaces extérieurs qui prolongent les pièces principales d’un appartement et qui ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable. Ces deux types d’espaces peuvent être ouverts ou fermés. La loggia constitue un espace en retrait de la façade principale alors que le balcon repose sur une dalle qui s’avance au-delà de la façade.
L’acquisition d’un bien immobilier neuf est l’occasion de bénéficier de nombreux avantages comme des frais de notaire réduits ou l’assurance de devenir propriétaire d’un logement conçu selon les dernières normes environnementales en vigueur. Mais c’est également l’occasion de bénéficier de différentes garanties propres à l’achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) :
- La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est obligatoirement annexée au contrat de vente signé chez le notaire et assure l’acquéreur de la finalisation et de la livraison du bien acquis ou du remboursement des sommes versées. Il s’agit d’une sécurité juridique et financière qui protège l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur.
- La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) concerne les dommages ou malfaçons qui pourraient se révéler durant la première année suivant la livraison du bien. Ces réserves doivent être émises par lettre recommandée avec avis de réception. Le promoteur est alors tenu de prendre en charge les dommages constatés.
- La Garantie de bon fonctionnement (Garantie biennale) est applicable durant 2 ans suivant la livraison du bien. Elle assure l’acquéreur du remplacement ou de la réparation des éléments d’équipements qui seraient défaillants. Il s’agit ici de tous les éléments dissociables du gros œuvre, c’est-à-dire qui peuvent être enlevés sans dégrader le bâti (ballon d’eau chaude, robinetterie, volets roulants par exemple).
- La Garantie Décennale est valable durant les 10 années suivant la livraison. Cette garantie est une assurance également nommée « Assurance dommages-ouvrage ». Elle couvre les parties structurelles du bâtiment comme les murs, plafonds, toit, etc… ainsi que les éléments d’équipement indissociables les uns des autres et qui compromettent la solidité du bâti ou le rendent inhabitable.
Si la taxe d’habitation a été supprimée pour tous les contribuables (hors résidences secondaires), il reste encore la taxe foncière dont doivent s’acquitter chaque propriétaire d’un bien immobilier. Cette taxe locale est due chaque année et participe au financement des dépenses des collectivités locales. Elle se calcule selon de nombreux critères dont la localisation du bien, sa superficie, la typologie, l’année de construction, etc.
Dans le cas d’un logement neuf, le calcul de la taxe foncière se base sur la valeur cadastrale du bien. Elle est ensuite multipliée par un taux d’imposition propre à chaque commune. Elle correspond en général à un mois de loyer marché.
Un bâtiment bas carbone est une construction visant à limiter ses émissions de gaz à effet de serre tant sur le choix des matériaux de construction que sur la conception elle-même du bâtiment (isolation, conception bioclimatique, utilisation d’énergies renouvelables…) et la réduction de l’impact de la construction (approvisionnement en circuit court, préfabrication en usine, …).
Ces constructions peuvent bénéficier de différents labels comme le label BBCA (Bâtiment Bas Carbone) imposant un cahier des charges très strict.
La construction durable (ou éco-construction) a pour objectif de réduire l’impact des bâtiments sur le climat et l’environnement. Cela passe par une réflexion poussée sur la conception des logements (orientation, logements traversants, etc) favorisant une performance énergétique optimale ainsi que par l’utilisation de matériaux écologiques (également nommé matériaux biosourcés) qui présentent un impact limité sur l’environnement lors de leur production, de leur mise en œuvre et de leur fin de vie. Parce qu’ils sont recyclables ou biodégradables et sans émanations toxiques, ils s’intègrent dans la perspective d’une économie circulaire.
Les principaux matériaux écologiques utilisés dans un projet de construction sont :
- Le bois : en plus d’être une ressource renouvelable, le bois a la particularité de capter et de stocker les particules de C02. Les panneaux de bois utilisés sur les chantiers sont souvent préfabriqués en usine, ce qui permet de limiter les nuisances sur site (moins d’aller-retour de camion d’acheminement par exemple, moins de bruit lié à cela également). La laine de bois est également utilisée comme isolant. Consultez notre page dédiée aux avantages de la construction bois.
- La terre crue : ce matériau peut être utilisé en remplacement du ciment et du béton. Recyclable et renouvelable, elle possède également la caractéristique de participer à la régulation de l’hygrométrie intérieur.
- Le chanvre et la chaux : le mélange de la chaux avec du bois de chanvre permet de réaliser du béton de chanvre utile dans la fabrication de murs ou de dalles isolantes. Le chanvre est également reconnu pour ses performances d’isolation.
- La brique : c’est un matériau qui limite son empreinte carbone puisque la brique émet du CO2 principalement lors de sa cuisson. Cependant, la chaleur dégagée lors de son refroidissement est en général récupérée et réutilisée dans l’usine (limitant ainsi les besoins en énergie d’une autre étape de fabrication). La brique possède des caractéristiques isolantes naturelles.
- Le béton bas carbone : il s’agit lors de sa fabrication de substituer certains composants du béton « classique » pour les remplacer par des composants moins émissifs en gaz à effet de serre. Il existe plusieurs formules de fabrication et donc plusieurs types de béton bas carbone.